作者 I 江珊 选址960
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2026年，内卷式竞争已从行业现象上升为政策治理重点。在光伏、家电、汽车、钢铁、水泥等诸多领域，量增利薄、低价厮杀成为常态。作为制造业根基的中小企业，因为散、弱、底子薄，更容易因为同质竞争、创新不足而陷入生存困境。
与此同时，本应承载制造业升级功能的产业地产，却也陷入高供给、价格战的螺旋之中。行业机构数据显示，产业园区租金水平自2022年一季度起开启下行通道，至2025年第四季度累计降幅已达26%。同周期下，产业园区入驻率也在不断下降，不少城市的园区空置率已经超过30%的警戒线。
园区行业陷入内卷的原因是深刻而复杂的。一方面，经济高速增长时期积累了海量供应：2025年中国产业园区总存量面积突破了60亿平方米。一方面，供需结构出现错配，企业需求虽然在增长，但大量园区在建设前期未经过充分论证，千园一面、追逐热点、一拥而上，有些园区建成了但并不能满足企业的真实需求。同时，绝大多数园区还停留在“盖厂-出租-收租”的房东模式上，核心价值就是物理空间建造，运营能力无法匹配硬件投入。
在这种情况下，为了争夺稀缺的企业需求，园区之间的比拼往往迅速转为一路向下的逐底竞争：不是比谁更好，而是比谁更能让利，最终导致整体利润归零，行业失去增长。
双重内卷之下，头部产业园区开发运营商跳出内卷桎梏，摆脱依赖土地、房价、租金的单一盈利模式，向产业、运营、资本和服务要增长，通过重构产业园区的能力边界率先突围。
01 内卷之下的换道突围
作为空间所有者，园区与企业有着最近的物理距离，这种空间优势可以转化为产业先机。
老牌园区开发运营商张江高科逆势增长靠的就是押注产业。财报数据显示，张江高科2025年营收42亿元同比增长110.85%，实现了归母净利润9.86亿元，亮眼成绩的取得得益于其对新质产业的投资布局，截至去年底，张江高科累计投资规模达106亿元，涵盖直投53亿，基金认缴53亿，赛道聚焦集成电路、新能源、生物医药等。从业务底层逻辑看，张江高科已经不再是一家单纯的园区开发运营商，而是一家“以园区为场景、以服务为粘合剂、以投资为获利核心”的硬科技产业投控平台。同样靠产业投资实现业绩超车的还有中新集团，去年其归母净利润10.56亿元大增65.75%，背靠“站在光里”的苏州，产业投资成为中新集团利润增长的重要引擎之一。
瞄准存量空间盘活，产业园区头部运营商将稀缺的运管能力和品牌势能封装为可复制、可移植的解决方案，也是一条备受关注的发展路径。以中电光谷为例，其以全流程一体化服务为核心，承接全国各地重大产业园项目，依托央企产业资源优势，导入电子信息、智能制造等产业资源，重塑园区价值。
同时，在人工智能迅速影响生产生活的当下，科技赋能既能为企业“省钱”也可为园区“赚钱”，智慧、绿色也是众多头部园区构筑差异化竞争优势的重要抓手。智慧园区管理平台可以实现能耗、安防、设备运维、企业服务的智能化管控，大幅提升园区运营效率与管理精度，同时，紧跟双碳政策导向，光伏储能、低碳建材、节能改造等方式能降低园区的整体能耗。值得关注的是，在“词元经济”热潮下，一些园区还与时俱进地将“算力”打造为园区的服务和配套，比如文创园区运营商德必为了满足园区企业对于算力的庞大需求，筹建分布式园区算力中心，预计未来Token算力收入将成为园区非租金收入的重要组成部分。
开新路、创新局，产业园区头部玩家进行了多样化的探索，这些探索的共性是跳出短期逐利、深度参与企业成长，引领行业进入新半场。在这波不可忽视的创新浪潮中，定位为“中小企业集群服务商”的万洋也有一套独特的“破卷”实践。
2 万洋如何升维？
从“让企业有个家，让办厂变得简单”出发，开发建设产业园区超200个，厂房面积突破1亿平方米，入园制造业企业超2万家——万洋的“产业密码”是以园区为基座，从空间、服务、科技三个方面托举中小企业向上“升维”，巩固自身“空间引流、服务增值”的商业模式。
好的空间来自对企业需求的深刻认知。中小企业一直都有空间需求，但“一刀切”、“预制式”的产品并不理想，万洋在空间打造上实行调研先行、先招后建、适配定制的思路，为市场带来了耳目一新的空间产品。一方面，万洋摒弃传统单层厂房模式，建设垂直工厂，向空中要地，实现工业厂房高层化、专业化，达到降本增效的目的。同时，在采用模块化、标准化设计的基础上，万洋充分调研企业的个性化需求，可以根据企业生产流程、设备尺寸、承重需求，灵活定制层高、柱距、荷载，满足高端装备制造、精密电子、医疗器械等产业的生产需求。从规划到建设，完全从用户角度出发，万洋的园区因此总是能快速引进企业入驻，形成集聚效应，进一步推动后期服务完善。
温州万洋科技城实景
园区服务不是新鲜事，但做好服务的前提是懂企业的真实需求。不像大型企业那样受到多方关注，中小企业通常面临着布局分散、资源不足、话语权有限的问题，万洋建立了一套务实有效的服务体系，为企业撑起效率和稳定的“大后方”。这个大后方涵盖了企业和政府、行业、资本、社区、员工的多重链接，带来了确定性和安全感。其中，“公共服务承接体系”搭建政企桥梁，设立企业服务中心，承接政府政策申报、中介代理、党建服务等职能，让企业少跑腿、好办事；“企业集群生产服务体系”聚焦企业经营核心痛点，提供安全诊断、集采供应、企业金融、综合能源、环保托管、人力资源等专业服务；“园区生活服务体系”则按照大学模式打造园区生活配套，配置员工宿舍、中央食堂、生活超市、商务酒店、医疗教育、文化广场等设施，实现厂门口享受城市生活，家门口实现就业，既解决企业招工难、留人难问题，也提升产业工人幸福感，为企业稳定生产提供保障，为当地就业作出贡献。
多元服务
如果说硬件差距尚易抹平，数字鸿沟却是难以逾越的天堑，万洋依靠规模化优势搭建了智慧园区，为中小企业带来了物美价优的“数字平权”，共享数字化转型收益。万洋自主研发智慧园区管理系统，融入大数据、云计算、物联网技术，构建全场景智能服务体系，为中小企业装上“智慧之眼”。在资源协同层面，万洋搭建数字化产业平台，打通园区企业间的信息壁垒，实现供需对接、资源共享、协同生产，还整合采购、物流、金融、人力等资源，以园区规模化需求为企业争取议价权。这种数字化协同让企业大幅降低经营成本，提升市场竞争力。
数字化平台界面
这套依托数字平权搭建的全场景智慧园区服务体系，既是为深陷行业同质化内卷困境的中小制造企业破除数字化转型壁垒、夯实市场竞争力的普惠举措，也是万洋能跳出园区开发端”拼地价、比租金”的低端赛道、构筑差异化核心竞争力，培育长期可持续多元盈利增长点的战略布局。
以园区数字化赋能实体经济提质增效，以产业服务能力实现企业自身高质量发展，既破解了产业上下游的双重困境，也符合制造业集群化、数字化转型升级的政策导向与时代要求。
可以说，万洋为中小企业提供的不是一个简单的园区，而是一个效能的加速器、一个熨平波动的恒温环境、一个彼此协同的生态系统，助力中小企业更高质量地面向市场。而通过向企业提供运营管理、金融服务、科技平台等，万洋也得以获取多元收益，收获长期价值。
3 下半场：从“空间经济”到“产业赋能”
旧地图无法导航新世界。
从卖完离手的“房东”转向为企业陪跑赋能的“主理人”——以空间为基座，融入生态、服务、产业、科技等价值，正成为产业园区头部玩家的新常态。
随着万洋旗下园区逐步迈入运营期，基础物业与增值服务开始带来长期稳定营收，这让万洋有底气摆脱短期价格战依赖，专注提升服务质量与产业价值。
万洋等企业的实践表明，产业地产的核心竞争力不再是空间与补贴，而是专业的空间产品、稳定的运营能力、深度的产业协同。它们正试图打造一艘艘能和企业乘风破浪的“大船”，共同驶离内卷的漩涡。
跳出单一地产开发的路径依赖，以产城融合为引擎，以产业服务为内核，以数字普惠为抓手的转型探索，不仅是万洋等头部企业抓住实体经济发展机遇、重塑自身发展优势的主动作为，更是落实国家推进制造业提质扩容、推动产业园区集约化高质量发展部署的生动缩影，将引领整个产业地产行业告别粗放扩张老路，迈入服务实体经济、构建现代化产业集群的全新发展阶段。
