本文系深潜atom第1017篇原创作品
"
全年业绩及格，
四季度业绩断崖式下滑
"
孟烦了丨作者
深潜atom工作室丨编辑
2026年3月16日，贝壳发布2025年第四季度及全年业绩报告。在房市持续承压、交易总量萎缩的大背景下，贝壳的全年业绩勉强守住“及格线”，但四季度的断崖式下滑、盈利效率恶化，让这家行业龙头的未来破局之路充满不确定性。
随着房地产市场调整进入深水区，大量中小中介机构因抗风险能力弱、资金链紧张加速出清，行业份额正进一步向头部集中。贝壳虽手握机遇，却也面临着如何平衡收益与支出、留存核心人才、化解技术与人力冲突的多重考验。
全年微增难掩盈利颓势，四季度业绩骤然失速
2025年贝壳全年净收入达945.80亿元，同比微增1.20%，看似实现了逆势增长，但盈利端却出现断崖式下滑：全年净利润29.91亿元，同比减少26.66%；毛利率由2024年的24.6%，下降至2025年的21.4%。
交易基本盘的持续萎缩，是贝壳盈利下滑的核心症结。作为核心收入来源，房产交易业务（存量房+新房）全年表现疲软：存量房业务净收入250.20亿元，同比下降11.35%；新房业务净收入305.97亿元，同比下降9.08%。
从现金流数据来看，2025年贝壳经营活动现金流净额为-3.76亿元，同比下滑103.985%，较2024年的94.47亿元的经营现金流净额，减少了98.23亿元，结束了此前的正向流入态势；筹资活动现金流净额为-97.93亿元，同比下滑68.99%，而投资活动现金流净额虽达58.94亿元，较上年由负转正，但难以持续支撑公司的长期运营。截至2025年末，贝壳现金及现金等价物期末余额为159.44亿元，较年初的203.01亿元大幅下降。
现金流承压的背后，是核心交易业务收入下滑、固定成本高企以及大额分红带来的资金压力。2025年贝壳拟每股派息0.092美元，合计约3亿美元。在净利润大幅下滑、经营现金流为负的背景下，大额分红进一步消耗了公司的现金储备，也引发了市场对公司现金流稳定性的担忧。特别是，在流动负债总额高达424.07亿元的情况下。
2025年业绩会上，贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东强调：“中国住宅市场仍然是全球最大、最具价值的住宅市场之一。”这句话传递出贝壳对行业长期发展的信心，但信心背后，是全年“增收不增利”的尴尬现实，以及四季度业绩的骤然失速。
财报显示，2025年第四季度，贝壳单季净收入仅221.89亿元，同比下降28.71%；净利润更是暴跌超过85%，仅为0.82亿元，环比、同比均出现大幅恶化，显示出行业调整压力在年末进一步加剧，市场寒意直接传导至企业经营端。
规模扩张与盈利恶化的矛盾：高管捐赠能否留住核心人才？
财报还暴露了贝壳的另一重矛盾：规模持续扩张、人效有所提升，但盈利效率却持续恶化。2025年末，贝壳活跃门店数达58376家，同比增长17.5%；活跃经纪人数量为445632名，与上年基本持平，非链家经纪人的年均二手单量从2022年的不足2单提升至3单以上。
人效提升显著，但庞大的门店和人员规模带来了高额的固定成本，叠加交易业务收入下滑，导致盈利效率持续走低，规模扩张与盈利恶化形成鲜明反差。
值得关注的是，在盈利下滑的背景下，贝壳高层的薪酬与捐赠举动引发市场广泛关注。此前，彭永东与单一刚的大额“分钱”已备受质疑，比如彭永东2023年薪酬总额7.13亿元人民币，2024年，彭永东薪酬总额约为4.01亿元；单一刚2024年薪酬总额约为2.99亿元，但在行业寒冬、公司利润下滑的背景下，这样的薪酬水平依然引发争议。
从2025年开始，彭永东与单一刚启动了大额捐赠：2025年12月，彭永东首次出售个人所持900万股贝壳A类股，将税后所得约4.4亿元全部捐赠；2026年2月，两人再次宣布共同捐赠1000万股A类贝壳普通股，按当时收盘价计算价值约4亿元，用于设立“健康家贝守护金”，覆盖贝壳员工及行业约50万名服务者。
2022年至2024年，两人合计薪酬约29亿元，占同期贝壳净利润的32%。哪怕进行了超8亿元的捐赠，两人依然留有20亿元左右的薪酬。彭永东用友22.1%的投票权，单一刚10.3%，两人联手超过三分之一，让人不仅怀疑，激励的是谁。
在高层捐款的同时，贝壳还推动“恪守中性市场观”倡议，推出“三必做、六禁止”自律行动，要求经纪人坚守诚信专业服务，严禁主观唱衰市场、歪曲政策、发布虚假信息等行为。据公开披露，截至2026年1月，已有超过8万名经纪人、店东及平台员工自愿签署相关承诺书，部分经纪人还主动在社交平台晒出承诺书，表明专业立场，这一举措被认为是贝壳在行业情绪化表达泛滥时，对专业边界的重新确认，也是稳定团队、规范服务的重要尝试。
经纪人是贝壳业务模式的核心，是连接平台与用户的关键纽带，贝壳的ACN经纪人合作网络之所以能成为核心护城河，本质上依赖于经纪人的专业服务与粘性。
而当前行业寒冬下，经纪人的生存压力持续加大——佣金率下行、交易单量不稳定，即便人效有所提升，多数经纪人的实际收入仍出现下滑，甚至加入新兴的互联网中介平台，这对贝壳的ACN网络稳定性构成直接冲击。
彭永东的大额捐赠，本质上是试图通过人文关怀提升经纪人的归属感，但这种“输血式”帮扶能否真正留住核心人才，仍有待观察。毕竟，经纪人的留存核心在于收入的稳定性与职业发展空间，而非短期的公益帮扶。
相较于捐赠带来的社会口碑，经纪人更关心平台能否提供充足的房源客源、更合理的佣金分配机制，以及应对行业波动的抗风险能力。
人机协同与组织重构：转型破局的机遇与挑战
面对核心业务下滑、盈利效率恶化的困境，贝壳在2025年加速了战略转型，彭永东在业绩电话会上明确表示，行业发展的底层逻辑已发生改变，过去依靠“人、店”规模扩张驱动增长的时代已经结束，未来将转向以效率、专业能力与客户价值为核心的发展模式，而AI赋能与组织重构，成为此次转型的两大核心抓手。
在AI赋能方面，贝壳秉持“AI不可无视，人不可取代”的理念，推行“人机协同”战略，将AI技术嵌入核心作业场景，试图通过技术手段提升运营效率、降低人力成本。
目前，AI营销助手已能帮助经纪人自动生成营销物料，模拟客户交互场景助力经纪人提升专业能力；在租赁业务中，AI还被应用于收房决策、定价支持、招租管理等关键环节，有效降低了经营风险、提升了去化效率，这也是租赁业务能够实现全年盈利的重要支撑之一。
组织重构则聚焦于“贴近消费者”，贝壳开始精简组织架构，简化非价值创造的管理环节，推动管理者下沉，同时每年保持不少于5%的干部淘汰率，向内部官僚主义“开刀”，试图打造更敏捷、扁平的组织体系。
此外，贝壳还着手迭代升级ACN协作机制，取消“转会限制”，打破过去自上而下的传统管理模式对经纪人的束缚，试图构建更开放、共生的行业生态——这条路会触动诸多本位利益，难度极大，但却是行业可持续发展的必然选择。
战略转型的成效仍需时间检验，且面临诸多现实挑战。一方面，AI技术的投入需要长期的资金与人才支撑，2025年，贝壳研发支出25.81亿元，同比增加13.05%；另一方面，组织重构与ACN机制升级涉及利益格局的调整，难免引发内部阻力；更关键的是，无论是AI赋能还是组织重构，最终都需要落地到经纪人层面，如何让经纪人真正接受并运用新工具、适应新机制，实现效率与专业度的双重提升，仍是贝壳需要解决的核心问题。
行业调整尚未见底，贝壳的突围之路注定艰难，对于贝壳而言，未来的破局关键在于三点：一是核心交易业务能否触底回升；二是非房业务能否加快盈利步伐；三是战略转型能否落地见效。