828楼市新政落地，彻底推倒了房地产行业的新旧格局。

曾经风光无限的房企创一代纷纷落幕，新房增量时代彻底走向终结，现房销售政策更是重塑房企经营逻辑。

与之相反，二手房市场强势崛起，稳居楼市交易主力，带动房产中介行业业绩、股价双双走高。但，看似吃到红利的中介机构并非本轮变革的最大赢家，真正抢占先机、赚得超额收益的另有其人。

地产行业的分水岭

9月份，多名地产大佬被集体限高。

9月10日，富力地产董事长李思廉再次被限高。公司称因一笔4.29亿元金融借款纠纷，公司被广州市天河区人民法院采取限制消费措施，李思廉作为法定代表人同步被关联约束。而早在今年3月11日，李思廉在出境时被拦截。

仅在三天后的9月13日，郁亮新增一则限制消费令，为执行标的498.88万元，原因为万科未履行生效法律文书确定的义务，其作为案卷登记的法定代表人被一并采取措施。

9月15日，“万通六君子”之一、昔日地产大佬冯仑被限高，执行标的42.58万元，理由是三亚万通与第二大股东润汉辉（海口）投资有限公司之间的民间借贷纠纷案，因为公司没按期限履行给付义务，作为法人的冯仑也被连带限制高消费。

上述这些大佬仍旧在挣扎，最惨的许家印在今年8月份被判无期。

相比较之下，75岁的王石双腿绑着粉色肌贴站上HYROX赛道，算是诸多地产大佬为数不多的体面人。

曾经的地产大佬们狼狈的背后，意味着这个行业也已经完全进入分水岭。

这正如住建部副部长在国新办发布会上所言，“房地产进入存量时代。”

国家统计局还首次披露了全国二手房交易网签面积‌。1-8月，二手房交易网签面积54923万㎡，同比增长10.6%。同一阶段的新房销售面积为49880万㎡。

接下来的“金九”，二手房依旧不减。据杭州贝壳研究院统计，9月上半月二手房市场升温明显：二手房带看量环比上涨9%，下定量环比提升11%，上周末成交单量创下6月中旬以来近三个月新高。对比去年同期，今年9月二手房日均下定单量同比大涨23%。

拉长时间来看，我国二手房交易占比从2020年的27%提升至2025年的46%，2026年前8个月已达52%，超过新房成为住房交易市场的主力。有研报甚至指出，一二手房格局加速切换，二手房占比或升至70%。

更令房地产行业风声鹤唳的是，要推进现房销售了。

以前卖期房，房子刚开工就能收钱，拿别人的钱盖房，一年能周转好几次；现在必须建好才能卖，回款周期边长，利息成本翻倍，资金效率大幅下降。中信证券研报测算，现房销售模式下，项目IRR(Internal Rate of Return，内部收益率)将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%，土地市场短期内面临收缩压力。

在现房模式下，融资成本高的房企，高额的利息或将击穿项目利润底线，而融资成本较低的房企利息成本相对可控。

乐居财经统计，21家上市房企平均水平为3.14%，较去年同期4.85%的均值下降171个BP。其中，保利发展和招商蛇口最低，均为2.61%，较上年末分别下降了11和19个BP；华润置地、保利置业集团、中国海外发展、滨江集团、万科、中国金茂和越秀地产，期内融资成本都在3%以下。

上述公司中，有着央企背书的开发商，融资成本较低，活得相对比较容易一些。但要想活下来，还要看杠杆、回款、土储等诸多因素。

不过，可以肯定的是，有一部分开发商将会被淘汰。

“我爱我家们”暴赚

在房地产行业正在经历大变革的同时，与之相关的部分房产中介正在摆脱此前的颓态。

二手房的烈火烹油进一步肥了房产中介，这点可以从几家房产中介上半年的业绩得以窥见。

我爱我家净利润9379.79万元，同比暴涨100.47%。对于业绩的暴涨，我爱我家在半年报中指出逆袭的因素之一为，公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得显著增长，有效对冲了部分市场成交均价下降所带来的不利影响。

贝壳也表现不错，其股东应占溢利38.78亿元，同比上涨79.82%。

*ST三六五净利润为54.64万元，同比暴涨106.64%。

春江水暖，市场先知，部分公司在二级市场得到资金久违的青睐。

比如，9月23日，我爱我家开盘一字涨停，这已是其收获的三连板。拉长时间来看，自今年7月份至9月23日，我爱我家股价涨幅超过86.47%。

世联行自今年7月份至9月22日，股价涨幅为56.1%。

未来楼市主要的流量在房产中介这里，这也意味着在存量时代，房产中介之间的竞争会非常激烈。

当下来看，与之相关的企业正如雨后春笋般成立。根据天眼查“房产中介”的搜索词条，截至9月22日，近15天内新增企业4518家，整体与这类相关的结果为64.8万条。

尝鲜者之外，也有企业试图从盘踞已久的房产中介手中抢到一杯羹。比如，在今年1月份保利和润旗下“保利高屋行”在上海的第一家门店正式开业，聚焦沪上总价超2000万元的二手豪宅交易服务，并计划年内开设7-8家门店。

可以预见的是，在未来房产中介相关的公司会成立得更多，独立经纪人、平台自营中介、个人自媒体卖房等先后进场。

多方竞争下，先行者们比如传统门店的中介面临着严重的威胁。事实上，购房人也正在降低对这类门店的依赖度。58同城、安居客发布的2026年调查显示，购房者通过传统门店获取房源的比例，已经从上一年的38.2%降到19.7%。

后浪如何占据一席之地，前辈如何守住阵地？

在服务同质化的时候，价格就是最容易打的牌。据悉，二手房中介费通常在房屋成交价格的1%-3%。在未来，可能还会进一步降低。

但低佣金不是最优解，现在很多人找房时，会自己先在网上筛选，看户型图，研究楼层，对比价格，这个时候如果中介仍旧是重复一遍客户已找到的信息，中介的存在就显得鸡肋。

信息透明的前提下，较高的专业度就显得极为重要。以二手房为例，二手房交易中，抵押、税费、户口以及连环置换是比较容易出现的问题，这个时候，就需要专业的人员为客户避坑。

所以之后的中介，在精不在多，相关人员的专业度决定了一家房产中介平台的上限。

公募先赢

不过，房地产进入分水岭，最先受益的不是房产中介，而是提前布局的资金。

以公募基金为例，华安基金的基金经理胡宜斌是赢家之一，其管理的基金均持有我爱我家。

具体来看，截至今年6月末，华安媒体互联网混合A、华安沪港深外延增长灵活配置混合A、华安景气领航混合A在我爱我家的前十大流通股东中占据三席，持股数量分别为3475万股、2372.64万股、1989.69万股，6月末对应的市值为7193.24万元、4,911.36万元、4,118.66万元。

倘若从今年6月份至今，三只基金持有的股份未发生变化，当下对应的市值为1.2亿元、8328万元、6984万元，分别浮盈6150万元、4198万元、3522万元。

同时，华安成长创新混合A、华安智能生活混合A、华安景气优选混合A、华安景气驱动一年持有混合A截至今年6月份分别持有1307.60万股、1190.99万股、290.71万股、73.92万股，对应的市值约为0.27亿元，0.25亿元、0.06亿元、0.02亿元，倘若4只基金的持股数量未发生变化，浮盈约为0.23亿元、0.21亿元、0.05亿元、0.013亿元。

贝壳还是华安沪港深外延增长灵活配置混合A的前十大重仓股，截至今年6月末的持股数量为198.72万股，对应的市值为6,482.79万元。而从7月初至9月22日，贝壳涨幅为13.9%，倘若上述基金持有数量不变，该基金亦处于浮盈中。

此外，海尔旗下的天津海立方舟投资管理有限公司则是凭借这波大涨，回了口血。

截至今年6月末，天津海立方舟持有我爱我家7303.37万股，截至今年6月的持有市值为2.56亿元。

海尔系与我爱我家的交集要追溯至2018年，彼时前者海立方舟认购的公司重大资产重组募集配套资金非公开发行股份56,179,774股，认购价为8.90元/股，涉及金额为5亿元。此后又在2018年实施了10转3股派0.1元的分红方案，使得海尔系持有的股份增至7303.37万股。

即便是我爱我家的送股摊薄了成本，再加上2017年至2024年每年的分红，海尔系的这笔投资仍旧处于浮亏中。

我爱我家的股东们受益之外，就在9月17日正式成为世联行的股东诚域联盈5号私募证券投资基金则适逢其时。

此前这家私募以2.08元/股的价格从世联地产顾问（中国）有限公司手中拿下了1亿股，就在9月17这部分股份才刚刚完成过户。而9月22日，世联行的收盘价为3.2元/股，这家的私募的浮盈为1.12亿元。

总之，增量房企时代落幕，存量二手房时代全面到来。房产中介借着市场风口实现业绩与股价双增长，看似是最大受益者，但只是行业变革的表层红利获得者。真正的赢家，是精准预判行业趋势、提前低位布局的各类资本。这也印证了楼市新逻辑：地产行业告别野蛮生长，顺势而为、精准布局，方能获得时代变革的超额红利。转载开白 | 商务合作 | 内容交流